Ενιαία ή διαιρετή σύμβαση; Το δίκαιο της επιείκειας στο δίκαιο ακινήτων

Το Ανώτατο Δικαστήριο, σε πρόσφατη απόφασή του στην Πολιτική Έφεση Αρ. 382/2016 (3.12.2025), εξέτασε το ζήτημα του χαρακτήρα μιας σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτων ως ενιαίας ή διαιρετής, καθώς και τα όρια εφαρμογής του άρθρου 15 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν. 81(I)/2011), υπό το πρίσμα των αρχών της επιείκειας (equity) και ειδικότερα του περιουσιακού κωλύματος.

Η διαφορά προέκυψε από γραπτή συμφωνία αγοραπωλησίας ημερομηνίας 16.11.2007, με την οποία τρία ακίνητα συμφωνήθηκε ρητά να πωληθούν και να αγοραστούν ως ενιαίο σύνολο, έναντι συνολικού τιμήματος Λ.Κ.1.050.000. Η συμφωνία προέβλεπε την άμεση μεταβίβαση του ακινήτου Α μετά την καταβολή του κύριου μέρους του τιμήματος, ενώ για τα ακίνητα Β και Γ είχε τεθεί ειδική ρύθμιση, δεδομένου ότι κατά τον χρόνο της σύναψης της σύμβασης αυτά βαρύνονταν με εμπράγματο βάρος και εκκρεμούσε δικαστική διαδικασία για την άρση του.

Σημειώνεται ότι τα ακίνητα Β και Γ μειονεκτούσαν ουσιωδώς, καθότι ευρίσκονταν εντός παραλιακής ζώνης προστασίας, υπόκειντο σε σοβαρούς πολεοδομικούς περιορισμούς ως προς την οικοδομησιμότητά τους και επηρεάζονταν περαιτέρω από διαδικασία απαλλοτρίωσης για σκοπούς διεύρυνσης παραλιακού δρόμου.

Μετά την καταβολή του ποσού των Λ.Κ.850.000, το ακίνητο Α μεταβιβάστηκε και εγγράφηκε επ’ ονόματι του αγοραστή. Στη συνέχεια, και στοιχείο το οποίο το Ανώτατο έκρινε καθοριστικής σημασίας, το ακίνητο αυτό αξιοποιήθηκε με την ανέγερση οικοδομών και την πώληση κατοικιών, καθιστώντας στην πράξη αδύνατη την αποκατάσταση της προγενέστερης κατάστασης. Μετά την απόρριψη της σχετικής έφεσης που αφορούσε τα ακίνητα Β και Γ, οι πωλητές γνωστοποίησαν εγγράφως την ετοιμότητά τους να προβούν στη μεταβίβαση και των ακινήτων αυτών και κάλεσαν τον αγοραστή να καταβάλει το υπόλοιπο τίμημα των Λ.Κ.200.000. Ο αγοραστής αρνήθηκε να συμμορφωθεί, προτείνοντας ουσιαστικά την ακύρωση του μέρους της συμφωνίας που αφορούσε τα ακίνητα Β και Γ.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή, θεωρώντας ότι η σύμβαση ήταν διαιρετή και ότι οι πωλητές δεν δικαιούνταν ειδική εκτέλεση, ενώ κατέληξε επίσης ότι δεν υπέστησαν αποζημιώσιμη ζημιά. Η προσέγγιση αυτή δεν έγινε δεκτή από το Ανώτατο.

Το Ανώτατο Δικαστήριο επανέλαβε τις πάγιες αρχές ερμηνείας των συμβάσεων, υπογραμμίζοντας ότι το κείμενο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά, σύμφωνα με τη συνήθη, λογική και γραμματική έννοια των όρων του, ώστε να αποτυπώνεται η πραγματική βούληση των μερών. Η ρητή διακήρυξη στο προοίμιο της σύμβασης ότι τα τρία ακίνητα αποτελούσαν ενιαίο σύνολο δεν άφηνε περιθώριο για χαρακτηρισμό της σύμβασης ως διαιρετής. Κατά το Ανώτατο, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου συνιστούσε παραβίαση βασικών ερμηνευτικών κανόνων.

Σε σχέση με το άρθρο 15 του Ν.81(Ι)/2011, το Ανώτατο έκρινε ότι η πρόνοια αυτή εφαρμόζεται μόνο όταν ο αγοραστής έχει αποδεχθεί την ιδιοκτησία και ταυτόχρονα αρνείται να καταβάλει το τίμημα. Στην υπό κρίση περίπτωση, ο αγοραστής δεν αποδέχθηκε το σύνολο της αγορασθείσας περιουσίας, αλλά μόνο μέρος αυτής. Συνεπώς, η υπόθεση δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου και δεν μπορεί να περιοριστεί η θεραπεία των πωλητών αποκλειστικά σε αποζημιώσεις.

Ιδιαίτερη βαρύτητα απέδωσε το Ανώτατο στις αρχές της επιείκειας και ειδικότερα στο περιουσιακό κώλυμα. Τόνισε ότι δεν επιτρέπεται σε διάδικο να απολαμβάνει τα οφέλη μιας σύμβασης, ακόμη και νομίμως αποκτηθέντα, όταν η περαιτέρω επιμονή του στην άρνηση εκπλήρωσης των υπόλοιπων υποχρεώσεων οδηγεί σε άδικο αποτέλεσμα. Το γεγονός ότι ο αγοραστής είχε ήδη αποδεχθεί και αξιοποιήσει το ακίνητο Α κατά τρόπο μη αναστρέψιμο δημιούργησε εύλογες προσδοκίες στους πωλητές ότι η σύμβαση θα εκτελεστεί πλήρως. Υπό τις περιστάσεις αυτές, το Δικαστήριο έκρινε ότι ο αγοραστής εμποδιζόταν, βάσει των αρχών της επιείκειας, να αρνηθεί την ολοκλήρωση της σύμβασης ως προς τα ακίνητα Β και Γ.

Καταλήγοντας, το Ανώτατο Δικαστήριο έκανε δεκτή την έφεση, παραμέρισε την πρωτόδικη απόφαση και εξέδωσε απόφαση υπέρ των πωλητών για το ποσό των €341.723, πλέον νόμιμου τόκου από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξόφλησης. Η καταβολή διατάχθηκε να γίνει ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση των ακινήτων Β και Γ, ελεύθερων από κάθε βάρος, με πρόβλεψη άμεσης εκτελεστότητας σε περίπτωση μη συνεργασίας.

Η απόφαση αναδεικνύει με σαφήνεια ότι, ιδίως σε υποθέσεις αγοραπωλησιών ακινήτων, το Ανώτατο δεν περιορίζεται σε μια τυπική εφαρμογή του γράμματος του νόμου, αλλά είναι έτοιμο να ενεργοποιήσει τις αρχές της επιείκειας, όταν η μερική εκτέλεση και η μη αναστρέψιμη αξιοποίηση μέρους της σύμβασης απειλούν να ανατρέψουν τη συμβατική ισορροπία και να οδηγήσουν σε ουσιαστική αδικία.